전세계약 체결시 유의사항 1

전세계약을 체결할 때 확인해야 할 사항들을 알아보도록 하겠습니다.

◎ 첫 번째 주택소유자를 확인

임대인은 개인일수도 있고 법인일 수도 있는데 각각 알아보도록 하겠습니다.

*임대인이 개인인 경우

1) 내 눈앞에 있는 사람과 계약서에 도장 찍는 임대인과 등기부등본에 적힌 주택의 소유자가 모두 동일 인물이 맞는지 

확인해야 합니다.

 

주택의 소유자는 등기부등본, 등기필증, 신분증 등의 서류를 통해 확인할 수 있습니다. 만일 신분증의 진위를

확인하고 싶다면 아래 사이트 참고해 주세요.
주민등록증 : ARS 1382 또는 정부 24 (gov.kr)에서 확인 가능합니다.
운전면허증 : 경찰청 교통민원 24 (efine.go.kr)에서 확인 확인가능합니다.

 

2) 주택의 소유자가 2명 이상일 경우 가능하면 소유자 전원과 계약을 맺으셔야 합니다.
원칙적으로는 민법 265조에 따라, 주택 지분의 과반을 소유한 사람과 계약을 맺으면 계약 자체는

성립될 수 있습니다. 그러나 나머지 지분에 대해서는 우선변제권을 행사할 수 없는 상황이

발생할 수 있어서 특별한 이유가 없다면 되도록 소유자 전원과 계약을 체결하기를 추천드립니다..

특히, 요즘은 전세사기가 기승을 부리기 때문에 전세보증금반환보증에도 많이들 가입하고 있는데요. 
전세보증금반환보증에 가입하기 위해서는 소유자 전원과 전세계약을 체결해야 해요. 

그리고 이렇게 임대인이  여러 명일 경우에는 전세계약을 종료할 때도  소유자 전원에게 

종료 의사를 밝혀야 합니다. 

그래서 소유자가 너무 많은 집의 경우, 세입자가 계약 과정에서 신경 써야 하는 것들이 많기 때문에  
되도록 권리관계가 깔끔한 집을 선택하시길 바랍니다.

 

3) 임대인에게 법적인 ‘행위능력’이 있는지 확인해야 해요.

행위능력이 없는 자, 즉 제한능력자의 법률행위는 제대로 된 효력을 가지지 못하기 때문인데 잘못하면

계약이 취소됩니다.
여기에서 제한능력자란 스스로 법률행위를 할 수 없는 사람, 또는 그러한 자격이 없는 사람을 말하는데

대표적인 예로는 미성년자가 있습니다.
미성년자인 임대인과 계약을 맺을 때는 반드시 법정대리인인 친권자의 동의가 필요합니다.
또 다른 제한능력자로는 ‘피성년후견인’, ‘피한정후견인’ 이 있습니다. 이 둘의 사전적 정의는 약간 다르지만

질병에 걸렸거나 장애가 있거나 노령자면 스스로 사무를 판단하기 힘들 수 있기 때문이죠.

이들을 대리해주는 ‘피성년후견인’, ‘피한정후견인’으로부터 집을 빌리기 위해서는, 이들을 감독하는 후견 감독인의
동의 혹은 가정법원의 허가가 필요할 때도 있어요.
모든 경우에 다 허가가 필요한 건 아니지만 그러한 경우도 있으니까 법률적인 자문을 구하시는 게 좋습니다.

 

* 임대인이 법인인 경우

법인이라도 개인 임대와 마찬가지로 과연 그 법인이 이 집을 임대할 자격이 있는지 등기부등본을 확인하면 됩니다.
그리고 법인 등기부등본상의 대표와 계약을 체결할 때는 법인 대표자의 신분증과 법인 인감증명서가 필요합니다.
만약 법인 대표자가 아닌 사람과 계약할 때는 위임장 서류들을 꼭 받은 뒤 계약을 해야 합니다.

◎ 두 번째 대리인과 계약을 체결하는 경우

대리인과 계약을 체결할경우 위임장을 통해 권한 위임이 정확하게 되었는지 확인해야 합니다.

* 임대인이 개인인 경우

1)위임장에는 임대인의 인적사항, 대리인의 인적사항, 집에 대한 정보, 월세 및 보증금 등의 계약 조건, 계약 범위,

   보증금 수령인 등이 적혀 있어야 합니다.
   만약 대리인이 여기에 적힌 위임 범위를 벗어나 계약한다면 계약 자체가 무효가 되어 대항력을 잃게 될 수 있으니

   주의가 필요합니다.

 

2) 위임장에 찍힘 인감과 인감증명서의 인감의 동일여부 확인이 필요합니다. 만약 인감이 아닌 서명이 적힌

    위임장이라면, 본인서명사실확인서 또는 공증, 공적으로 증명된 위임장을 통해 위임 사실을 확인할 수 있습니다.

 

3) 임대인과의 통화를 통해 계약내용을 확인해야 합니다. 통화내용은 녹음을 해두어 추후 분쟁발생 시

    활용할 수 있습니다.