전세계약 종료 및 갱신시 주의해야 할 점

1. 계약종료 시 주의할 점

계약을 종료하고 집에서 나가고 싶으면 계약 종료 때까지 아무것도 하지 않으면 된다고 생각할 수 있는데 

전혀 그렇지 않습니다. 주택임대차보호법에는 ‘묵시적 갱신’이라는 조항이 있어서 계약 만기일로부터 6개월 

전부터 2개월 전 사이에 계약을 해지하겠다는 의사를 표현하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신이 된다고 

생각하시면 됩니다. 그러니까 집을 나가고 싶은데 아무 말도 하지 않고 계약 만기일 시점에서 2개월이 지나버리면 

그 계약은 계약 기간만큼 한번 더 자동 연장이 된다는 것입니다. 

만약, 묵시적 갱신이 된 이후에 임대인이 퇴거 요구를 하거나 보증금 인상을 강요한다면 거절할 수 있습니다. 

이미 계약이 갱신되었기 때문입니다.

 

계약을 종료하고 다른 곳으로 이사가고 싶다면 계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 임대인에게 연락해서

계약 종료 의사를 밝혀야 합니다. 
이때, 분쟁을 방지하기 위해 꼭 기록을 남겨두시기 바랍니다. 문자나 메신저로 연락을 하고, 꼭 답장을 받아야 합니다. 

임대인의 답장이 없으면  내 의사가 임대인에게 닿지 않았다고 여겨질 수 있으니 주의 하시기 바랍니다.

이 기간에 임대인과 연락이 닿았다면 그 기록을 남겨두어야 합니다. 전화, 문자, 메신저 등 어떤 방법으로든 

임대차 계약 종료 의사를 표현하고 임대인이 수용했다는 대답을 기록으로, 혹은 녹취로 남겨두셔야 합니다.

만약에 임대인과 연락이 안 되는 경우도 있을 수 있는데 이 경우에는 임대인이 전세계약 종료에 

불만이 있어 제때 보증금을 돌려주지 않거나 계약 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 

반드시 임대인에게 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 밝히는 내용증명을 발송하고, 
일부러 내용증명을 수령하지 않는다면 공시송달을 진행해야 합니다.

 

◎ 내용증명

증명하고 싶은 내용을 담은 서류를 우체국에 보내서 언제, 누구에게, 무슨 내용을 보냈는지 우체국에서 

증명하는 제도입니다.  문자나 메시지는 위조될 가능성이 있는 반면, 내용증명은 공적으로 증명되는 문서이기에 

증거로서 사용될 수 있습니다.

◎ 공시송달

법원에 서류를 보내 보관하게 하고, 사유를 법원 홈페이지에 게시해 확인하게 하는 방법입니다. 
이렇게까지 하는 이유는 임대인의 집 주소를 알 수 없는 경우가 있기 때문입니다. 임대차 계약서에 주소가 적혀 

있겠지만, 이사를 갔다거나 해외에 있다면 내용증명 서류를 받을 수 없게 됩니다. 또, 일부러 받지 않는 사람도 

있으니 이런 경우에  해당한다면 꼭 공시송달을 보내도록 합시다. 송달할 서류가 법원 홈페이지에 게시되고 

일정 기간이 지나면 임대인에게 도착했다고 간주하기 때문에 계약 해지 의사를 증명할 수 있습니다.

 

2. 계약갱신 시 주의할 점

◎ 묵시적갱신

계약이 끝나기 6개월 전~2개월 전 사이에 계약 해지의사를 서로 전하지 않으면 주택임대차보호법  제6조에 의해 

‘묵시적 갱신’이 이루어집니다.  이는 임대인이 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 세입자에게 갱신을

거절한다고 통지하지 않았고, 세입자 역시 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 계약종료를 통지하지 않았다면 

바로 전 계약과 동일한 조건으로 전세계약이 갱신이 되는 겁니다.

반대로, 세입자가 임대차 계약기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 묵시적 갱신은 똑같이 

적용됩니다. 2년 계약을 했다면, 묵시적 갱신을 통해 2년이 연장되어 총 4년을 살 수 있게 되는 겁니다. 

하지만 세입자가 묵시적 갱신 기간 도중에 이사를 가야 한다면 중도 해지도 가능합니다. 묵시적 갱신 기간에는 

임대인이 세입자의 해지 통보를 받고 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

 

◎ 계약갱신청구권

만약에 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 퇴거를 요구하거나, 아주 높은 보증금 인상을 

원한다면  이를 거절할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 통해서 1번 더 거주할 수 있도록 권리를 주장할 수 있다는 

것입니다. 보증금과 월세의 인상률도 5% 범위 안에서 합의할 수 있습니다.
단, 월세를 오랫동안 밀렸거나 몇 가지 법에서 정한 거절 사유가 인정되면 임대인이 나의 계약갱신청구를 거부할 수

있으니 미리 확인해보셔야 합니다.

 

3. 계약 갱신청구를 거절할 수 있는 사유를  확인해 보겠습니다.

◎ 임대인이 실거주하려는 경우(직계존속 및 직계비속 포함)

◎ 서로 합의해 임대인이 나에게 보상을 제공한 경우

◎ 내가 임차료를 2회 이상 연체한 경우

◎ 집의 전부 또는 일부가 멸실된 경우

◎ 내가 거짓이나 부정한 방법으로 계약했던 경우

◎ 내가 임대인 동의 없이 제삼자에게 전대해 준 경우

◎ 내가 임대인 동의 없이 주택을 개조하거나 파손한 경우

◎ 내가 임차인의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

만약, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한다면 관련한 증빙 서류를 요구할 수 있고, 이것이 거짓말이라는 

사실이 밝혀지면 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

보증금과 월세 조건이 변하는 갱신계약을 하게 될 경우, 계약서를 또 쓰게 될 수 있습니다. 하지만 꼭 새로운 계약서를 

써야 하는 건 아니고 기존 계약서를 수정해서 사용해도 됩니다.
만약 반드시 갱신 계약서를 써야 하는 상황이라면, 기존 계약의 갱신 계약서라는 것을 특약에 적어두고, 기존 보증금보다 증액된 보증금을 정확히 써두셔야 합니다.
그리고 증액된 보증금에 대해서 확정일자를 발급받아 두셔야 합니다. 처음 계약할 때 확정일자를 받았던 보증금은 그대로 순위를 유지해 주셔야 하는데 그 이유는 아예 재발급을 받으면 내 보증금 전체가 후순위로 밀릴 수도 있기 때문입니다.

계약갱신청구권은 구두, 문자메시지, 이메일 등으로 모두 실행할 수 있지만 분쟁을 예방하기 위해서는 내용증명 등 증거를 남기는 편이 안전합니다.

 

4. 보증금 돌려받고 안정하게 이사 나가는 방법

세입자의 대항력을 유지해야 보증금을 우선 변제받을 수 있는 효력을 가질 수 있습니다. 임대인으로부터 

보증금을 돌려받지 않았는데 이사를 가거나 다른 집으로 전입신고를 하면 계약 후 전입신고와 확정일자 발급 

등으로 취득한 대항력, 우선변제권을 잃게 되니 따라서 보증금을 돌려받기 전까지 주택의 점유와 전입신고, 

확정일자를 유지하셔야 합니다.

 

◎ 임차권등기명령

세입자가 임대차 계약이 종료된 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사(퇴거)할 수 있도록 만들어진 

제도입니다. 주택의 소재지를 관할하는 법원에서 신청할 수 있는데 임차권등기는 보증금의 전부나 일부를 받지 못한 

경우에도 신청할 수 있습니다. 물론 임대인의 동의가 없는 경우라도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

신청할 때 필요한 서류는 임대차계약일자, 임차보증금액, 전입일자, 점유개시일자 및 주민등록등본 등입니다. 

단, 임차권등기명령을 신청하고 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출해서는 안 되고 임차권등기가 완료되고 이사나 

전출을 해야 보호받을 수 있으니 유의해 주셔야 합니다.