대항력과 우선변제권

대항력과 우선변제권이란 무엇인지 알아보겠습니다.

 

계약을 하고 이사까지 했습니다. 그런데 사는 도중 임대인이 바뀐다 어떻게 할까요? 

또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 하죠? 
다행히, 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있습니다. 

바로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’입니다.

 

1. 대항력이란?

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 

새로운 임대인이 나타났다고 해도 나에게 대항력이 있다면 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없어요. 그렇다면 

대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법 제3조에 따르면 "주택의 인도와 주민등록을 마친 

때에는 그다음 날부터 제삼자에 대한 효력이 생긴다"라고 정해져 있습니다.
즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야 생기는 권리예요. 다만, 대항력은

전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 
악질적인 임대인들은 이 점을 악용해 내가 전입신고하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 하죠. 

그러면, 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되죠. 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 되는 거예요. 

그러므로 내가 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동상황이 발생하는지

살펴봐야 합니다.

2. 우선변제권 이란?

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미합니다. 

세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 

먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것이죠.
우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 

대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 

받을 수 있어요. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권해요.
그럼, 확정일자는 어떻게 받냐고요? 확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 

대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있어요. 또한, 작년 6월부터 시작된 ‘임대차 신고제’의 영향으로 

담당 시·군·구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

 

※ 주택 임대차 신고제

임대차 계약 당사자간 임대기간, 임대료 등의 계약 내용을 신고하여 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 

세입자의 권리를 보호하는 제도입니다.